这五六年，经历了火热建设、停工、复工等酸甜苦辣后，东鑫凯旋城终于即将迎来交付。朱娟/摄
“烂尾楼虽然看起来很棘手，但是只要具备后续开发价值，有一些仍可以通过专业的运作进行盘活。”
朱娟/发自郑州
初冬的郑州，天气寒冷，偶有暖阳便显得弥足珍贵。
在中部地区区域性商贸物流核心郑州华南城附近，车水马龙，人来人往，繁忙的闹市区衬托的与华南城北侧一路之隔的东鑫凯旋城也多了几分热闹：3栋33层的崭新高楼，在灿烂余晖的映衬下显得分外悦目。在其西侧，依次排列着多栋正在建设中的楼宇，远远望去，塔吊林立，错落有致，在不停地旋转起落中。
看着眼前的景象，三年来无数次踏上这片土地的朱光浅，仍然难掩激动之情，“2019年下半年，我第一次接触到这个项目（东鑫凯旋城），当时项目主体工程已封顶，外立面还未做，已经停工两三年了。项目西侧大片土地上，也没有这些正在建设中的高楼，是个商贸物流园，建的平房居多，大概入驻有四五十家商户。除此之外，还有些仓库以及一片被大火肆虐过的废墟。”朱光浅指着即将交付的东鑫凯旋城和西侧正在建设中的万科星图感慨地说。
朱光浅是盘活东鑫凯旋城项目的主要负责人，在平安银行工作八年来一直与地产公司打交道，负责地产投融资业务，三年前开始转型摸索困境资产盘活。
近年来，各大城市的烂尾楼越来越多，由于烂尾楼背后问题的复杂性、疑难性、未知性等，被很多人视为“烫手的山芋”，不仅政府为此头疼，开发商更是不敢问津。在朱光浅看来，烂尾楼虽然看起来很棘手，但是只要具备后续开发价值，有一些仍可以通过专业的运作进行盘活。
接触东鑫凯旋城之前，朱光浅和他的团队已经有过多个地产项目撮合成功的案例，但他表示，东鑫凯旋城是他们处理过的问题楼盘中问题最多，也是最为复杂的一个。
一个暖冬的下午，中国房地产报郑州记者采访到朱光浅、购房者张也、项目施工方陈宜、万科李帅等，听他们讲述了郑州著名烂尾楼之一——东鑫凯旋城复活过程中的一些故事。
项目棘手无人接
张也是东鑫凯旋城附近做建材批发生意的个体户，也是最早一批购买这个楼盘的业主，“当时价格才4000多元/平方米，比周围楼盘每平方米便宜一两千元，很多人都去买，没想到中间竟停工了两年多。”张也说。
回忆起项目当年停工时的情况，陈宜告诉记者，“大概在2017年10月左右，项目主体封顶到了付款节点，这时才发现开发商资金链断了，没办法只好停工。后来，工人讨薪、购房者维权不断，当地政府、项目开发商，包括我们就一起想办法，前后找了数十个有实力的开发商，但是最后都因为项目太棘手，无疾而终”。
直到2019年下半年，事情出现了转机。
朱光浅告诉记者，一个偶然的机会，他与当地相关政府部门工作人员谈完工作闲聊时首次详细了解到这个项目，“他知道我在平安银行做地产业务很多年了，也了解我们有意要开拓一些新业务，就提议让我们去试试。”
很快，朱光浅和他的团队就见到了主抓这个项目的政府领导。回忆起当时的情景，朱光浅告诉记者，起初他是有顾虑的，他担心当地政府只是敷衍一下走个过场，毕竟这个项目搁置太久了，但是见面聊过之后他就打消了顾虑。“原来当地政府很支持，只是苦于项目问题太多、太复杂，无人接手。”
问题重重的楼盘
那么，这个项目到底有多少问题？问题又有多复杂？公开资料显示，东鑫凯旋城位于郑州市郑新快速路与双湖大道交会处东800米路南，与华南城北侧一路之隔，周边双地铁、有轨电车、五横六纵交通畅达，可以说地块有着明显的区位优势。
从最初展示的规划图中可以看到，项目总占地280余亩，总建筑面积60万平方米，计划分三期开发，共24栋18-33层板式高层，开发商为河南泽辰置业有限公司。
如今即将交付的东鑫凯旋城原是规划中的东地块，为项目一期，占地33亩，规划1#、2#、5#三栋33层高层和一栋商业，合同约定交付时间是2018年12月31日前。其西南侧、西侧的九珑台和万科星图，原是规划中的二期和三期。“开发商一期项目没做完就资金链断裂停工了，九珑台是其与别的开发商合作开发的，万科星图是后来盘活东鑫凯旋城时进入的。”朱光浅说。
记者发现在东鑫凯旋城其中两栋即将交付的高层中间，还有一处已经建好地下停车场，但是没有再继续往上建的建筑。陈宜告诉记者，这处建筑是超出规划的，后来被叫停了。
在朱光浅看来，开发商很胆大、很冒进。
天眼查显示，河南泽辰置业有限公司成立于2014年6月27日，经营范围为房地产开发运营，法定代表人钟志奎，注册资本6000万元。其是东鑫集团旗下地产公司。
东鑫集团经营主业是钢材贸易加工，曾是当地的明星企业和纳税大户。2012年，当地政府开展招商引资，东鑫集团入驻占地近300亩的商贸物流园。该物流园便是现在的东鑫凯旋城、万科星图和九珑台的前身，当时的土地性质还是工业用地，土地使用权归属于东鑫集团。
朱光浅表示，开发商的胆大、冒进表现之一是，土地性质还未转变成住宅用地时，就在周围拉起围挡施工；表现之二是，未取得商品房预售许可证等相关证件的情况下，就提前通过低价团购，以牺牲前期利润的方式获取资金进行房地产开发；表现之三，通过钢材贸易公司向银行申请贷款，通过民间借贷、施工方垫资等方式进行房地产开发。
但他没想到，2016年，他的主业钢材贸易行业开始走下坡路，因自身抗风险能力不足，导致资金链断裂，一夜之间从腰缠万贯变得负债累累。最终引发一系列连锁反应：资产被查封、项目工地停工、施工方讨要工程款、购房者频繁维权等。
化解问题楼盘
“战战兢兢如履薄冰”，朱光浅用这八个字形容他刚接触东鑫凯旋城时的心情。
对于他来说，那一年三十刚出头，已经做了多年地产投融资业务，亟须在新领域找到新的突破点。他认为，行业逐步调控加码背景下势必会有很多地产公司扛不下去浮出很多困境资产，困境项目盘活处置或许就是代表未来地产行业的新赛道。“烂尾楼也属于困境资产的一种，如果能做好，既能突破自己，又能开拓新业务，更重要的是问题楼盘牵涉的往往是很多家庭一辈子的心血，我觉得也更有意义。”
朱光浅表示，单从项目来看这个事很复杂：一开发商资金链断裂，负债累累，项目监管资金也被挪用；二其与郑州顺泽置业有限公司合作开发的九珑台有合作纠纷，正在打官司；三东鑫凯旋城西侧还有184亩工业用地，也有大量查封和诉讼。
“这只是一部分，还有民间借贷、银行欠款之类的。”他告诉记者，问题楼盘往往涉及开发商、购房业主、债权人、政府、施工方等多方主体，开发商希望盘活资产解决债务；业主希望竣工交房入住；政府希望借助市场力量化解问题楼盘，解决群众关切；施工方希望拿到工程款；债权人希望归还借款，各方诉求不同。
他认为，解决问题楼盘不能眉毛胡子一把抓，而是要找到问题的核心，然后通过与政府、品牌房企、施工方等各方合作并设计风险隔离、资金闭环等交易结构使资产重获现金流恢复造血能力从而盘活问题楼盘，这样各方诉求都能得到解决，投资方亦获取合理的商业回报。
“使东鑫凯旋城复工并最终达到竣工交付”，朱光浅和他的团队将此当成核心，设计了一系列盘活化解方案。
在化解思路中，东鑫凯旋城西侧184亩工地用地是盘活项目的关键要素。“这个地块底子还是不错的，只是上面的查封、诉讼还有涉及四五十家商户的搬迁、拆迁等，就像带刺的玫瑰，让人不敢靠近。”朱光浅说。
从朱光浅提供的盘活化解方案来看，首先是引入资金方，解决东鑫凯旋城西侧184亩土地的诉讼纠纷、商户搬迁退租、拆迁等事项，使该地块达到收储条件；其次，政府部门配合推进收储、控规调整、土地上会等挂牌前流程，并保证引入的开发商安全把地摘到；再者，引入有实力的开发商底价摘牌后，由银行进行封闭监管政府返还款，用于归还引入的启动资金和优先保障工程款。
万科正是引入的实力开发商。根据土拍信息显示，2020年万科成功竞得新政南龙湖孟庄13号、14号以及34号地块，此三宗地为凯旋城后期地块。作为万科摘下此地块的相关负责人，李帅表示，选择摘下该地块，一是万科在新郑还没有项目，这个地块整体比较优质；二是平安银行引入资金方把地块上面的问题解决后，消除了前期的顾虑。
万科摘地后，政府补偿返还款，这样工程款有了，项目就可以动起来了。
同时，为了避免监管资金再次被挪用，导致项目停工，他们又设计了一个“资金闭环”。朱光浅介绍，银行比较常见的资金监管模式是，总包提出用款需求，开发商签字确认，银行根据他们提供的相关手续，审核审批后将款项打到总包提供的银行专用账户上。“但是如果遇到总包和开发商串通一气，骗取监管资金，银行是束手无策的。”
“我们这次设计的‘资金闭环’可以说是加强版，在原来的基础上，增加了分包公司。也就是说，不是将钱打给总包，而是打给各个分包。比如门窗公司需要收款，就需要公司相关负责人到银行开立专户，同时还要提供合同和发票，真正做到监管资金沿途建窝专款专用。”朱光浅告诉记者。
被救活的烂尾楼
盘活这个问题楼盘的过程中什么最艰难？
朱光浅表示，沟通协调政府、资金方、上市公司、总包等各方条件达成一致最艰难，包括资金方的投资安全如何保障、上市公司的合作条件如何满足、总分包方的工程款如何支付，如何确保每一个环节的衔接都必须考虑十分全面，任何一个环节的脱轨都会导致项目前功尽弃。“为了把各方的条件诉求统筹到一个框架里达成一致，期间有一个月每天沟通谈判到凌晨，单是第一步引入资金方就谈了不下数十家。”
回忆起当初，朱光浅表示，我们只是负责制定方案，协调整合各种资源，具体还要靠各方共同努力，比如离不开当地政府的鼎力支持，项目开发商、施工方、购房者的配合，还有万科的助力等。”
据陈宜介绍，2020年上半年，新冠肺炎疫情过后东鑫凯旋城正式复工，施工现场终于走向正规。记者从张贴在施工工地大门上落款时间为2021年7月24日的公告中看到，项目主体工程已经完工，内外粉刷工程已经完工，屋面工程已经完工；电梯已经安装完毕正在调试等。
张贴在施工工地大门上的在建公示。朱娟/摄
12月2日，记者拨打东鑫凯旋城业主之家电话咨询，对方表示，目前项目工地在做绿化，2022年一季度之前应该能陆续交房。
今年以来地产行业调控的愈加深入，不少上市房企出现违约甚至暴雷，而这直接导致的结果就是问题楼盘的激增，如何处置这些棘手的问题楼盘将成为每个地方政府执政者一道躲不过去的必考题。
（应采访者要求，文中朱光浅、张也、陈宜、李帅皆为化名）
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